3.85万/平！航空新城天花板新高！有泡沫？敢买吗？深度分析来了！

在前不久，粤海击败群雄以楼面价13768元/平，成交总价22.95亿拿下金湾航空新城金河东路的一地块，让土拍市场再次的紧张起来。

也在日前，鹏瑞金玥湾首批产品备案价公示，单价最高达3.8万/平。
有人说，这里是珠海楼价泡沫化最为严重的地方，但也有人说，这就是城市副中心，有钱必须买买买。

敢买吗？能买吗？《航空新城区域报告》来了。




航空新城板块区域报告

目录

一、航空新城在售项目及产品

二、航空新城各盘推货节点及价格

三、刚需及改善客户，如何选择？

四、航空新城竞品分析

五、短期内可兑现配套

六、板块远期规划情况

七、大环境政策利好浅析

八、航空新城项目户型图大汇总

1

航空新城在售项目及产品

先来看一张图，航空新城在售或待售的项目，总共10多个盘。

整理：珠海房姐 统计时间：2020年6月6日
项目	产品	标准
碧桂园·华发滨海天际	高层92-206平	精装
华发国际商务中心二期	公寓45-70平	毛坯
星河传奇	洋房106-143平	精装
德泰华庭	高层77-123平	精装
鹏瑞·金玥湾	高层127-190平	待定
龙湖龙光首开·湖城大境	小户型39-83平	精装
高层99-126平
洋房140平	毛坯
叠拼150平
中航花园	高层89-93平	精装
崇峰壹号院	别墅172-345平	精装
龙光·玖誉湾‍	高层89-118平	精装
九洲保利天和	高层98-172平	精装
洋房154-212平	毛坯

从整个板块来看，刚需、改善及土豪型户型均有，可选产品丰富，在交付标准上，高层多以精装为主，洋房多以毛坯为主。

2

航空新城各盘推货价格及节点

整理：珠海房姐 统计时间：2020年6月6日
项目	价格（万/平）	节点
碧桂园·华发 滨海天际	2.7	在售
华发国际商务 中心二期	2.4	在售
九洲保利天和	2.5	在售
德泰华庭	2.3	在售
鹏瑞·金玥湾‍	备案均价 约3	待售
龙湖龙光首开 湖城大境	2.3	在售
中航花园‍	2.4	在售
崇峰壹号院	3.5	在售
龙光·玖誉湾‍	2.6	在售

航空新城目前在售房源较多，且大多数以新盘为主，除了崇峰壹号院均价3.5万/平外，其他销售均价在2.3万-2.7万/平之间。

值得一提的是，鹏瑞·金玥湾在前不久已开放营销中心，推售127-190的平层单位，样板房也同步开放，项目近日1栋合计102套单位备案价格出炉，备案均价29669.72元/平，最高达3.8万/平。

据房姐了解，中海十里观澜项目也将在近期开放展厅，目前，位于金湾的展厅已整体装修完毕。

| 中海十里观澜效果图

根据规划，中海十里观澜将建15栋住宅和18班幼儿园。

3

刚需及改善客户，如何选择？

刚需购房者：喜欢实用率大的，可以选择2、3房户型，例如：碧桂园·华发滨海天际92平、德泰华庭77平、中航花园89平/93平、龙湖龙光首开·湖城大境93平，这是都是很实用的二至三房，均价都在2.3万-2.7万/平之间，都可以对比看看。

置换型改善购房者：小房换大房，三房换四房的，例如：德泰华庭121平/123平、鹏瑞·金玥湾143平、龙湖龙光首开·湖城大境130平、龙光·玖誉湾108平，且首付都在100万左右。

土豪型改善购房者：这类购房者可以看看碧桂园·华发滨海天际、鹏瑞·金玥湾、九洲保利天和、崇峰壹号院等，均有180平以上的单位，土豪可以选择。

4

航空新城板块竞品分析

航空新城位于一个集机场、港口、城轨、高速公路为一体的核心区域，临近珠机城轨（在建中）、金海大桥（在建中）、鸿鹤大桥（在建中）、珠海大道，四通八达是它发展的最大的优势。

| 西部交通布局

在航空新城附近，也有不少热门区域，如金湾的三灶、斗门的湖心路，都是航空新城的竞争对手。

房姐在这里给大家逐一分析这三个板块的优劣势。

出品：珠海房姐 整理：2020年6月5日
板块	航空新城	三灶	湖心路
楼盘	14	9	11
地段	宜居 发展成熟	城镇区 发展较成熟	宜居 发展空间大
商业	大型商场 在建	缺乏 大型商场	有商场 已开业
交通	自驾+城轨	自驾+城轨	自驾
医疗	有三甲	有三甲	三甲 （规划）
环境	四大中心 多个公园	居住环境成熟	幸福河湿地公园

作为西区三大热门板块，外地投资客占比都比较大，其中航空新城和三灶，港珠澳大桥西延线的背景，吸引了不少香港客前来置业。

湖心路，则是不少外省客青睐之地。

当然不同客群的需求也会有所不同，部分会侧重于周边配套是否完善、周边环境是否舒适，部分侧重于投资回报如何。

5

短期内可兑现配套

01

商业板块

金湾华发商都：该项目位于航空新城核心区域内，在金河大道北侧、迎河西路东侧，总建面约11.48万㎡，其中商业部分总建面约7.5万㎡，预计2021正式开业，具体时间未定。

| 金湾华发商都效果图

根据规划，金湾华发商都将分四大主题功能区，包括生活雅趣、魅力时尚、食酒风尚和活力无限，由拾稼设计和贝诺设计联手打造。

| 金湾华发商都规划图

项目融时尚趣玩、科技体验和公园商场为一体，将人性化、生活化和自然化结合到了一个空前的高度，将成为未来滨水休闲生活的商业新坐标。

市民艺术中心：位于中心湖上，用地面积为66666.73㎡，总建筑规模99585.24㎡。

| 项目效果图

项目功能主要包括剧院、音乐厅、科技馆、多功能厅、艺术展厅及商业配套设施等，建成后将成为金湾区最重要的艺术文化中心。

金湾华发国际商务中心：项目位于金湾航空城中心湖北侧，规划用地面积约5.1万平方米，总建筑面积约24.6万平方米。于2017年3月动工，预计2021年4月完工。

| 项目效果图

规划功能包括国际标准甲级写字楼、五星级酒店、住宅楼及商业配套设施；其中主塔楼建筑高度约215米，总投资约21亿元。

02

交通板块

鸿鹤大桥：根据规划，洪鹤大桥长9.654公里，总投资估算43.39亿元。占用土地38.87公顷，用海40.4168公顷，桥梁总长9654米／8座(连续贯通为1座桥)，桥梁占路线总长比例100％，互通式立交2座(鹤洲南互通计一半)。 

主要控制点为洪湾、洪湾水道、横琴芒州湿地、磨刀门水道、鹤洲南围垦区。

全程无红绿灯，按照时速100km/h的速度设计，走完全程仅需6分钟。

| 洪鹤大桥区位图

据了解，大桥一共分4个标段同步施工。

洪 鹤 大 桥

1标段由广东长大公司承建，主要包含洪湾水道主航道桥（东侧一半）、洪湾东引桥及洪湾枢纽互通匝道桥；

2标段由中铁大桥局承建，主要为主航道桥；

3标段由中交二航局承建，施工内容包括半座磨刀门水道主航道桥、磨刀门水道辅航道桥、磨刀门非通航桥；

4标段由中铁十一局承建，包含2580米的鹤洲南引桥和鹤洲南互通。

据珠海交通集团信息，截至2020年4月，洪鹤大桥本年度累计完成投资额22866万元，完成年度投资计划的45.73%，项目开工累计完成投资额27.691亿元，完成项目总投资占比85.28%。

| 洪鹤大桥效果图

洪鹤大桥起点位于珠海市香洲区南屏镇洪湾，对接港珠澳大桥连接线、并与广澳高速珠海段及横琴二桥形成十字交叉设洪湾互通。

| 洪湾互通

预计今年航展前通车，与市区进入20分钟生活圈，15分钟到湾仔，20分钟到横琴，25分钟到市区。

金海大桥：根据规划，路线全长9.5公里，起自横琴新区二井湾（环岛西路隧道）附近，跨越磨刀门水道及泥湾门水道，向西于大井角与珠机城际铁路共线，终至机场东路（省道S272）紫竹湾互通，由磨刀门公铁合建特大桥、鹤洲大桥、白藤河大桥及紫竹湾互通主线桥组成。

| 金海大桥位置示意图

时速方面，公路设计时速100公里，铁路160公里。

金海大桥是珠机城际（珠海拱北至珠海机场）二期工程的关键性控制性工程，也是二期工程一标段的工程之一，是广珠城轨珠海站与珠海机场无缝对接的城际铁路以及连接港珠澳大桥和珠海机场高速公路的重要纽带。

| 金海大桥位置图

金海大桥的建成，将极大地缩短了金湾与横琴的距离，预计2022年通车。

双湖路鸡啼门特大桥：是连接金湾区和斗门区的重要通道大桥，该桥在去年12月5日13号主墩完成封顶后，项目在加速推进。

按照计划，该大桥将于今年上半年贯通，有望今年通车。

| 双湖路鸡啼门特大桥位置示意图

全桥总长为1210米，时速方面，按照60千米/小时设计。

03

教育板块

金铭小学：该项目已于5月13日动工建设，按照规划，按36个教学班设计，每班45人，在校生可达1620人，预计在2021年7月竣工验收并交付使用。

| 金铭小学效果图

6

板块远期规划情况

01

土地出让情况

经过这几年的发展，航空新城内可以开发的地块已经十分有限，从年初出台的土地供地计划，我们便明白航空新城用地是多么的紧张。

根据珠海市自然资源局发布的《2020年珠海市供地计划》表上，今年航空新城计划出让4块用地，设计住宅/商业/商务/办公等用地。

今年1月，中地以楼面价3900元/平，总价1.59亿元成交金山公园西侧地块。

今年5月，粤海以楼面价13768元/平。总价22.95亿元成交金河东路地块。

除去已经竞拍的，还有两块地块，预计在2020年下半年入市。

地块1

宗地位置：金湾航空城金城路西侧、金帆路北侧宗地面积：10928.08平宗地用途：商业供地时间：2020年

地块2

宗地位置：金湾航空城金河东路北侧、金泓路西侧宗地面积：63583.64平宗地用途：住宅、商业、邻里中心、旅馆、道路供地时间：2020年

至于到时候是新的房地产入驻还是老房地产补仓，我们拭目以待。

02

交通方面：珠海隧道、珠机城轨二期、广江珠澳、广中珠澳高铁

珠海隧道：根据规划，珠海隧道工程为东西走向，主线起点位于珠海大桥西(灯笼公路东侧)，与现状珠海大道主线接顺，向南转向下穿珠海大道新建辅道后转入珠海大桥南侧，以盾构形式进入磨刀门水道江中段，继续向东下穿堤岸，以矿山法形式下穿挂锭角山体后，向北转向接入珠海大道主线，终点位于珠海大桥东。

主线全长约5.0km，其中隧道段长约4.48km，盾构段长2.93km。

| 珠海隧道区位图

辅道部分在珠海大桥东、西两岸沿主线两侧设置双向六车道辅道，并分别在辅道外侧设置非机动车道、人行道，主线道路等级为城市快速路，设计速度80km/h，辅道道路等级为城市次干路，设计速度50km/h。

| 珠海隧道平面线位图

根据最新消息，5月18日，由交通集团下属轨道公司代建的珠海隧道工程项目建设用地顺利通过市自然资源局审批，正式取得开工建设用地的法律凭证《建设用地规划许可证》，为后续办理施工许可证奠定了基础。

目前，轨道公司正在准备施工图审查及预算报审等工作，下一步将尽快组织开展施工监理招标等开工前的准备工作，力争项目早日开工建设。

| 珠海隧道效果图

珠机城轨：珠机城际起自珠海站，终至珠海机场站，全长39.475公里。项目分为一期工程跟二期工程。

一期工程（珠海站至珠海长隆站）全长约17公里，线路近九成位于地下，于2014年动工建设，预计2020年通车。

二期工程（珠海长隆站至珠海机场站）于2018年开工建设，预计2023年1月31日通车，并预留与广佛江珠城际铁路接轨条件。

| 珠机城轨路线图

珠机城轨一期：于2014年1月正式动工建设，在前不久，珠机城际一期的安全评估工作通过了珠海市公安局组织的验收，并完成治安消防安全评估报告签认工作。

珠机城际也将成为国内首条由地方公安接管治安管理的城际铁路。

| 珠机城轨一期路线图

值得注意的是，5月27日，珠机城际首列CRH6A型动车组完成车辆交接，珠海的地铁时代即将到来。

珠机城轨二期：该项目于2018年3月正式动工建设，从长隆站到珠海机场站，途径井湾站、鹤洲南站、三灶东站等站点，目前项目已全部动工建设，预计2023年通车使用。

珠海城轨的建成，将与广佛江珠城际铁路（规划中）衔接，在横琴站将与澳门衔接，能够把珠海、澳门、中山、佛山、广州等地连成一体，并且对于珠海交通来讲，将有效缓解东西部交通拥挤等问题。

广江珠澳、广中珠澳高铁：在2019年《珠海市政府工作报告》中，首次提到要谋划建设广江珠澳、广中珠澳高铁，目前项目还在规划中。

广江珠澳高铁（原澳珠江高铁）起于广州站，经广湛高铁转入江门站，经珠海鹤洲设枢纽站，终点为横琴口岸，与澳门轻轨衔接，全长约210公里。

广中珠澳高铁起于广州北站，经广州东部鱼珠站、南沙站后接入中山站，经中山三乡、坦洲后接入珠海鹤洲枢纽站，全长约200公里。

7

大环境政策利好浅析

航空新城，是航空产业园配套建设起来的一个宜居板块，房姐认为，此区域地理条件便是它的最好优势，占据着航空、港口、高速、城轨等立体网络交通。

目前该板块只要每项规划能够落实，便逐步发展为环境优美、交通发达、配套舒适的休闲生活发展区。

事实上，这两年这个区域蜕变速度非常快。随之而来，楼价也上涨得非常迅猛。

8

航空新城项目户型图大汇总

【碧桂园华发·滨海天际】

| 92平户型图

【鹏瑞·金玥湾】

| 127平户型图

| 143平户型图

| 190平户型图

【龙光玖誉湾】

| 107-111平户型图

| 89-92平户型图

| 106-108平户型图

| 89-91平户型图

【九洲保利天和】

| 115平户型图

| 134平户型图

| 195平户型图

—往期精彩—

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【要求】

1、文字功底扎实，执行力强，有独立采编经验；

2、能拍摄会P图，最好能对珠海楼市了如指掌；

3、有房地产行业相关工作经验，或新闻传播、中文、经济专业优先。

【待遇】

初级编辑 年薪：6-9万

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